이번 포스팅에서는 서울 양천구 신월시영아파트가 3,155가구 대단지로 바뀌는 재건축 계획과 1조2,565억원 규모 시공사 수주전을 중심으로 살펴보겠습니다.
40년 가까이 된 2천 가구 단지가 서울 서남권의 대형 사업장으로 떠올랐습니다.
관심은 현장설명회에 모인 네 건설사가 실제 입찰까지 들어오느냐에 쏠립니다.
재건축 규모가 큰 만큼 시공사 선정은 단지 설계와 사업 속도를 좌우합니다.
현장설명회 참석 숫자보다 본입찰에서 유효 경쟁이 성립하는지가 더 중요합니다.
공사비와 보증금 모두 큰 사업이라 참여 결정도 쉽지 않습니다.
2256가구가 3155가구로 늘어난다
신월동 신월시영아파트는 1988년에 지어진 2,256가구 단지입니다.
재건축 뒤에는 지하 3층부터 지상 최고 21층, 24개 동 3,155가구로 바뀔 계획입니다.
신월시영아파트 가구 수는 약 899가구 늘어납니다.
용적률 249.98%와 건폐율 23.83%가 적용될 예정입니다.
서울에서 보기 드문 평지형 대단지라는 점까지 더해져 서남권 정비사업의 흐름을 가늠할 현장으로 평가됩니다.
2,256가구였던 단지는 재건축 뒤 3천 가구를 훌쩍 넘습니다.
늘어나는 899가구는 서울 공급 측면에서도 작지 않은 숫자입니다.
24개 동의 배치와 평지 입지는 향후 상품성을 결정할 조건입니다.
용적률과 건폐율은 현재 계획의 밀도와 여유 공간을 보여줍니다.
연내 시공사 선정이 이뤄지면 사업은 중요한 고비를 넘습니다.
반대로 유찰되면 입찰 조건과 일정부터 다시 조정해야 할 가능성이 있습니다.
기존 2천 가구 주민과 새로 늘어날 물량을 담는 배치가 향후 단지 가치를 좌우합니다.
1조2565억원 수주전에 4개사 등장
사업시행자인 한국토지신탁은 9월 2일 입찰을 공고했고 9월 11일 현장설명회를 열었습니다.
대우건설과 현대건설, 포스코이앤씨, 제일건설 등 네 곳이 참석했습니다.
지난 3월까지 제기됐던 연내 시공사 선정 의문이 경쟁 기대감으로 바뀐 장면입니다.
예정 공사비는 3.3㎡당 약 850만원, 총 1조2,565억원입니다.
원자재 가격 상승과 공사비 갈등 속에서도 건설사가 주목할 만한 큰 사업지입니다.
3.3㎡당 850만원이라는 예정 공사비는 최근의 건설비 부담을 반영합니다.
총액이 커도 수익성과 공사 조건을 따져 입찰 여부를 결정할 수밖에 없습니다.
네 회사의 현설 참석은 관심을 확인한 단계입니다.
실제 경쟁률은 제안서 접수 뒤에야 드러납니다.
공사비 총액은 단지 규모와 함께 봐야 합니다.
3천 가구가 넘는 사업이어서 건설사에는 브랜드를 알릴 기회이면서 긴 기간 자금을 투입해야 하는 부담이기도 합니다.
중앙광장과 공원형 산책로는 대단지의 생활 동선을 바꾸는 요소입니다.
녹지 연결 계획이 인허가 뒤에도 유지되는지가 중요합니다.
500억원 문턱을 넘을 건설사는
현장설명회에 참석했다고 네 회사 모두가 본입찰에 나서는 것은 아닙니다.
대우건설은 미국 조경·도시설계 그룹 STOSS와 대안설계를 준비하며 적극적으로 움직였습니다.
현대건설과 포스코이앤씨 등 나머지 회사가 끝까지 참여할지는 아직 정해지지 않았습니다.
10월 26일 본입찰의 보증금은 500억원이며 현금 250억원이 포함됩니다.
이 문턱을 넘는 업체가 몇 곳인지에 따라 경쟁입찰과 유찰 가능성이 갈립니다.
500억원 보증금 가운데 절반이 현금이라는 조건은 가벼운 참여를 막습니다.
사업 준비가 구체적인 업체만 본입찰까지 갈 가능성이 큽니다.
대우건설의 설계 협업은 차별화 의지를 보여주지만 최종 경쟁 구도는 아직 열려 있습니다.
대안설계는 조합원의 선택을 끌어낼 카드가 될 수 있습니다.
설계 경쟁이 실제 사업 조건과 공사비 안에서 실현 가능한지도 살펴야 합니다.
공원까지 옮기는 재건축 구상
계획의 핵심은 단지 중앙의 신월근린공원을 북측으로 옮겨 주변 녹지와 잇는 것입니다.
약 2.3km의 공원형 산책로와 중앙광장도 구상됐습니다.
공원을 북측으로 옮기는 안은 단지 내부뿐 아니라 주변 녹지 연결까지 고려한 구상입니다.
산책로 2.3km와 중앙광장이 실제 설계에 어떻게 반영되는지도 관심사입니다.
신월시영아파트 시공사 선정은 출발점입니다.
후속 인허가와 관리처분 과정에서 사업비와 계획이 달라질 수 있습니다.
시공사가 정해져도 사업시행인가와 관리처분계획 등 절차가 남습니다.
인허가 과정에서 용적률이나 기부채납 조건이 달라질 가능성도 있습니다.
10월 본입찰에서 경쟁이 성립하면 연내 시공사 선정 총회로 이어질 전망입니다.
대우건설의 독주가 굳어질지 다른 대형사가 뛰어들지 지켜봐야겠습니다.
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