“조물주 위 건물주라더니 웬걸” 권리금 0원에도 텅텅 빈 서울 ‘이 상권’의 추락

최근 서울 주요 상권의 분위기가 심상치 않습니다.

한때는 ‘조물주 위에 건물주’라는 말이 있을 정도로 안정적인 자산의 대명사였던 꼬마빌딩 시장에 거대한 균열이 생기고 있기 때문인데요.

이번 글에서는 급등하는 공실률과 지역별로 극명하게 엇갈리는 상권 양극화 현상을 중심으로 현재 부동산 시장의 민낯을 파헤쳐 보겠습니다.

텅 빈 통유리창에 붙은 ‘임대 문의’, 신촌의 눈물

지하철 2호선 신촌역 인근을 걸어보신 분들이라면 아마 깜짝 놀라셨을 겁니다.

과거 젊음과 활기로 가득했던 이곳은 이제 1층 점포마다 ‘통전세’나 ‘임대 문의’ 현수막이 도배되다시피 했거든요.

특히 신촌 유플렉스 사거리와 같은 노른자위 땅조차 임차인을 구하지 못해 텅 비어 있는 모습은 현재 자영업 위기가 얼마나 심각한지를 단적으로 보여줍니다.

중개업소 관계자들의 말을 들어보면 상황은 더욱 처참합니다.

과거 수천만 원을 호가하던 권리금은커녕, 이제는 ‘무권리금’으로 내놓아도 들어오겠다는 사람이 없다는 것이죠.

대로변 건물주들은 건물 가치가 떨어질까 봐 임대료를 쉽게 낮추지도 못하고, 그 사이 대출 이자만 꼬박꼬박 빠져나가는 악순환에 빠져 있습니다.

단순히 체감 경기가 안 좋은 수준이 아닙니다.

최근 발표된 통계 자료를 보면 서울 일반 상가의 평균 공실률이 약 5년 만에 최고치를 기록했다는 것을 알 수 있습니다.

신촌·이대 상권: 회복세를 보이는 듯했으나 최근 공실률이 12.1%까지 다시 치솟았습니다.

잠실·송파 상권: 탄탄한 배후 수요를 자랑하던 이곳마저 공실률이 16.6%에 달하며 위기설이 돌고 있죠.

강남 신사역 상권: 가로수길의 쇠락과 맞물려 공실률 18%라는 충격적인 수치를 기록했습니다.

이는 코로나19 팬데믹이 정점이었던 시기보다도 높은 수치입니다.

소비 심리는 위축되는데 금리는 고공행진을 이어가면서, 건물주들이 ‘수익’은커녕 ‘생존’을 걱정해야 하는 처지에 놓인 셈입니다.

흥미로운 점은 모든 지역이 다 죽어가는 것은 아니라는 사실입니다.

외국인 관광객의 발길이 닿는 곳은 오히려 활기가 넘치는 ‘K-상권의 양극화’가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

한때 공실률이 50%를 넘겼던 명동은 이제 5~6%대로 내려앉으며 완연한 회복세에 접어들었습니다.

또한 ‘팝업스토어의 성지’로 불리는 성수동 뚝섬 일대는 공실률이 2.2%에 불과해 빈 공간을 찾기가 하늘의 별 따기입니다.

외국인들이 쇼핑과 브랜드를 소비하기 위해 찾는 ‘목적형 상권’은 살아남고, 동네 주민이나 직장인에 의존하던 ‘생활밀착형 상권’은 내수 침체의 직격탄을 맞고 있는 구조입니다.

수익률 측면에서 보면 꼬마빌딩 투자의 매력은 더욱 떨어집니다.

신촌이나 잠실 일대 상권의 연 환산 수익률은 1~2%대에 머물고 있습니다.

시중 은행 예금 금리가 3~4%대임을 감안하면, 수십억 원을 들여 건물을 사느니 차라리 예금을 넣어두는 게 나은 수준인 것이죠.

전문가들은 이러한 양극화 현상이 당분간 지속될 것으로 보고 있습니다.

내수 회복이 더딘 상황에서 외국인 관광객의 소비 패턴에 따라 상권의 희비가 갈릴 수밖에 없기 때문입니다.

다만, 급매물 중에서는 수익률 보전을 위해 매매가를 대폭 조정한 ‘가성비 꼬마빌딩’이 나올 가능성도 있어, 투자자들은 더욱 정교한 분석이 필요한 시점입니다.

요약하자면, 현재 서울 상권은 ‘외국인’과 ‘트렌드’를 잡은 곳만 살아남는 철저한 차별화 장세입니다.

꼬마빌딩 투자를 고려하신다면 단순히 입지만 볼 것이 아니라, 실제 임대 수익이 대출 이자를 감당할 수 있는지 냉정하게 따져봐야 할 때입니다.

※ 본 포스팅은 시장 현황을 분석한 정보 전달 목적의 글이며, 특정 매물에 대한 투자 권유나 추천이 아님을 밝힙니다.

모든 투자의 책임은 본인에게 있습니다.

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