서울 재개발 신통기획 후보지 6곳, 독산·대림·쌍문·천호·대조·용두

서울시가 2026년 제4차 신속통합기획 주택재개발 후보지 선정위원회를 열고 금천구 독산동부터 동대문구 용두동까지 6개 자치구의 6곳을 새 후보지로 선정했습니다.

이번 발표는 노후 주거지의 정비 속도를 높이고 주택 공급 기반을 확보하기 위한 것으로, 노후도와 반지하주택 비율, 주민 참여 의사, 인근 정비사업과의 연계 가능성, 지역 안배가 함께 검토됐습니다.

독산동 992, 대림동 680, 쌍문동 710, 천호동 137-1, 대조동 212, 용두동 39 일대가 서울 재개발 신통기획 후보지 6곳에 포함됐습니다.

제목의 ‘20억 아파트’는 후보지에 대한 시장의 기대를 표현한 문구이며, 서울시 공식 발표가 향후 분양가나 완공 후 시세를 20억 원으로 전망하거나 보장한 것은 아닙니다.

후보지 선정은 정비계획 수립을 시작할 수 있는 단계이므로 토지거래허가, 권리산정기준일, 정비구역 지정, 사업성 검토와 주민 동의 절차를 차례로 확인해야 합니다.

이 글은 서울시가 2026년 11월 13일 공개한 보도자료와 첨부 공고문을 기준으로 6개 후보지의 위치와 면적, 선정 배경, 신속통합기획 2.0의 처리 방향과 투기 방지 조치를 한 번에 정리합니다.

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서울 재개발 신통기획 후보지 6곳 한눈에 보기

서울시는 2026년 10월 30일과 11월 12일 두 차례 후보지 선정위원회를 열어 6개 자치구에서 각각 한 곳씩 선정했습니다.

특정 지역에 후보지가 몰리지 않도록 지역 안배를 반영했고, 주민 참여 의사와 정비 필요성뿐 아니라 도로와 기반시설 개선 가능성도 함께 살폈습니다.

후보지마다 권리산정기준일이 다르므로 위치만 보고 판단하지 말고 본인이 확인하려는 필지에 적용되는 날짜를 먼저 구분해야 합니다.

자치구·위치	용도지역	면적	권리산정기준일
금천구 독산동 992 일대	1종·2종(7층)·2종·준주거	93,755.7㎡	2026년 7월 29일
영등포구 대림동 680 일대	2종·2종(7층)·3종	76,753㎡	2026년 8월 24일
도봉구 쌍문동 710 일대	2종	45,200㎡	2026년 10월 8일
강동구 천호동 137-1 일대	2종	52,552㎡	2026년 10월 8일
은평구 대조동 212 일대	1종·2종·2종(7층)·3종	63,779.5㎡	2026년 10월 8일
동대문구 용두동 39 일대	2종(7층)·2종·3종	75,728㎡	2026년 10월 8일

가장 넓은 곳은 약 9만3,755.7㎡인 독산동 992 일대이고, 대림동 680과 용두동 39 일대도 각각 7만㎡를 넘습니다.

용도지역이 여러 종류로 섞인 구역은 같은 후보지 안에서도 적용 가능한 용적률과 계획 조건이 달라질 수 있어 정비계획 수립 결과를 확인해야 합니다.

독산동 992·대림동 680 후보지의 특징

금천구 독산동 992 일대는 1종과 2종, 2종 7층, 준주거지역이 함께 포함된 약 9만3,755.7㎡ 규모의 후보지입니다.

서울시는 독산동 일대를 쌍문동과 대조동처럼 인접 재개발 후보지 등 주변 개발사업이 활발한 곳으로 분류했습니다.

향후 주변 사업과 도로 확장, 기반시설 정비를 연계하면 개별 구역을 넘어 생활권 전반의 주거환경을 개선할 가능성이 있다는 판단입니다.

다만 후보지 경계 안에 여러 용도지역이 섞여 있으므로 정비계획에서 토지이용과 건축 배치, 기반시설 부담을 어떻게 조정하는지가 중요한 지점입니다.

영등포구 대림동 680 일대는 2종과 2종 7층, 3종 일반주거지역으로 구성된 약 7만6,753㎡ 규모입니다.

대림동 680과 천호동 137-1 일대는 노후도 70% 이상인 저층 주거지로 서울시가 주거환경 개선의 시급성이 크다고 본 곳입니다.

대림동은 지하철과 간선도로 등 기존 교통망을 이용하기 편리한 생활권이지만, 후보지 안의 노후 저층 주택과 좁은 도로를 정비계획에서 함께 다뤄야 합니다.

서울시는 정비계획 수립 과정에서 현황과 주민 의견을 구체적으로 조사해 주택 공급과 기반시설 개선 방향을 정하게 됩니다.

쌍문·천호·대조·용두동은 왜 선정됐나

도봉구 쌍문동 710 일대는 약 4만5,200㎡로 6곳 가운데 면적이 가장 작지만 인근 정비사업과의 연계 효과를 기대할 수 있는 곳입니다.

강동구 천호동 137-1 일대는 약 5만2,552㎡의 2종 일반주거지역이며, 대림동과 마찬가지로 노후도 70% 이상인 저층 주거지라는 점이 주요 선정 배경으로 제시됐습니다.

은평구 대조동 212 일대는 약 6만3,779.5㎡로 여러 용도지역이 섞여 있고, 주변 재개발과 도로·기반시설 사업을 연계해 정주 여건을 높일 수 있는 구역으로 평가됐습니다.

동대문구 용두동 39 일대는 약 7만5,728㎡이며 주민 70% 이상이 사업 추진에 동의해 주민 참여 의사가 높은 곳으로 소개됐습니다.

용두동은 높은 주민 동의가 사업 추진의 강점이지만, 후보지 선정 이후에도 법정 동의 요건과 정비계획 절차를 단계마다 충족해야 합니다.

후보지	서울시가 제시한 주요 판단	앞으로 확인할 지점
쌍문동 710	주변 정비사업과의 연계 가능성	도로 확장과 기반시설 계획
천호동 137-1	노후도 70% 이상 저층 주거지	정비계획과 주거환경 개선 범위
대조동 212	인근 개발사업이 활발한 지역	혼재된 용도지역의 계획 조정
용두동 39	주민 70% 이상 사업 추진 동의	법정 동의율과 후속 절차

신통기획 2.0으로 18.5년을 12년까지 단축

서울시는 이번 6곳에 신속통합기획 2.0을 적용해 정비사업의 통상 소요기간을 18.5년에서 12년까지 줄이겠다는 목표를 제시했습니다.

신속통합기획은 서울시가 초기 계획 단계부터 자치구와 주민, 전문가의 협의를 지원해 도시계획과 정비계획을 빠르게 조정하는 방식입니다.

후보지 선정 직후에는 정비계획 수립 용역을 시작할 수 있도록 서울시가 보조금을 지원하고, 신속한 기획과 계획 수립 절차에 착수합니다.

서울시는 후보지의 정비구역 지정을 2년 이내에 마치는 것을 목표로 관리하되, 조건부 선정지는 제시된 조건을 이행하고 조치계획을 제출한 뒤 보조금을 지원합니다.

기간 단축은 행정 절차를 체계적으로 관리하겠다는 목표이며 모든 후보지가 정확히 같은 날짜에 정비구역 지정이나 착공에 도달한다는 뜻은 아닙니다.

구분	기존 또는 목표	적용 내용
통상 사업기간	약 18.5년	신통기획 2.0으로 약 12년 목표
정비구역 지정	구역별 장기화 가능	후보지 선정 후 2년 이내 완료 목표
초기 계획	주민·자치구 개별 조정 부담	서울시가 기획과 정비계획 수립 지원
계획 비용	초기 용역비 부담	정비계획 수립 보조금 지원
조건부 선정	조건 해소 전 지원 제한	조건 이행과 조치계획 제출 후 지원

사업성 보정계수·현황용적률·입체공원 활용

서울시는 2030 도시·주거환경정비기본계획에 담긴 제도를 후보지별 여건에 맞게 적용해 사업성을 높이고 주택 공급을 앞당길 계획입니다.

사업성 보정계수는 사업성이 낮은 지역의 여건을 고려해 허용용적률 인센티브를 조정하는 장치로, 모든 구역에 같은 수치가 자동 적용되는 제도는 아닙니다.

현황용적률 인정은 과거에 적법하게 지어졌지만 현재 기준보다 높은 용적률을 가진 건축물이 많은 구역에서 기존 밀도를 계획에 반영하는 방안입니다.

입체공원은 공원 시설과 건축 또는 다른 도시 기능을 입체적으로 결합해 필요한 공공성을 확보하면서 토지 이용 효율을 높이는 방식입니다.

세 제도는 후보지의 사업성을 보완할 수 있지만 실제 용적률과 세대수, 분담금은 정비계획과 심의, 사업시행계획을 거쳐야 확정됩니다.

사업성 지원 수단	핵심 역할	확인해야 할 부분
사업성 보정계수	지역별 사업 여건을 반영해 용적률 인센티브 보정	후보지별 적용 여부와 계수
현황용적률	기존 건축물의 적법한 밀도를 계획에 반영	현황 조사와 인정 범위
입체공원	공원과 다른 시설을 입체적으로 배치	공원계획과 공공기여 방식
기반시설 연계	도로·공원·생활시설을 주변 사업과 조정	설치 주체와 비용 분담

권리산정기준일과 토지거래허가구역 주의사항

서울시는 후보지 발표와 함께 투기 거래를 막기 위한 관리 방안도 적용합니다.

갭투자처럼 실거주 목적이 분명하지 않은 투기성 거래를 제한하기 위해 후보지를 토지거래허가구역으로 지정하고, 거래 전에 허가 대상과 이용 의무를 확인하도록 합니다.

권리산정기준일은 분양받을 권리를 노린 지분 쪼개기와 무분별한 건축행위를 막기 위한 기준일로, 이번 발표 자료에는 후보지별 날짜가 공개됐습니다.

건축물을 새로 짓거나 필지를 나누는 행위가 권리산정기준일 이후에 이뤄졌다면 개별 소유권이 있더라도 각각의 분양권으로 인정되지 않을 수 있습니다.

서울시는 분양권 취득을 목적으로 한 지분 쪼개기를 막기 위해 건축허가도 제한할 방침입니다.

후보지 안의 부동산을 거래하려면 중개업소 설명만 믿지 말고 토지거래허가 대상, 권리산정기준일, 건축물과 토지의 등기 시점, 현금청산 가능성을 함께 확인해야 합니다.

확인 항목	이번 발표의 내용	개인이 확인할 자료
토지거래허가구역	투기성 거래와 갭투자 방지를 위해 지정	서울시 토지거래허가 공고와 관할 구청
권리산정기준일	후보지별 2026년 7월 29일·8월 24일·10월 8일	서울시 발표와 해당 필지 등기
건축허가 제한	분양권 목적의 지분 쪼개기 방지	건축허가 제한 공고와 건축물대장
분양자격	기준일과 소유 형태에 따라 달라질 수 있음	정비계획·조합 정관·도시정비법
거래 판단	후보지 선정만으로 수익 보장 불가	정비사업 단계와 예상 분담금

후보지 선정 이후 진행 순서와 확인할 점

후보지 선정 다음에는 기초조사와 정비계획 수립, 주민 의견 수렴, 관계기관 협의, 도시계획 심의와 정비구역 지정이 이어집니다.

정비구역으로 지정된 뒤에도 추진위원회 또는 조합 구성, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주와 철거, 착공과 준공까지 여러 단계가 남습니다.

서울시가 목표로 제시한 12년은 전체 절차를 줄이기 위한 정책 방향이므로 주민 갈등, 사업성, 공사비, 심의 조건과 부동산 경기 등에 따라 실제 일정은 달라질 수 있습니다.

후보지 면적이 넓거나 용도지역이 혼재된 곳은 계획 가능한 세대수가 많아질 여지가 있지만 도로와 공원 같은 기반시설 부담도 함께 커질 수 있습니다.

아파트 가격은 입지와 공급 규모, 금리, 공사비, 분담금, 일반분양가와 준공 시점의 시장 상황에 따라 결정되므로 후보지 선정만으로 20억 원을 전제하면 안 됩니다.

실거주자와 소유자는 빠른 시세 판단보다 주민설명회, 정비계획안, 추정분담금, 권리산정기준일과 토지거래허가 조건을 순서대로 확인하는 것이 우선입니다.

단계	주요 내용	체크할 자료
후보지 선정	신통기획과 정비계획 수립 대상 확정	서울시 선정 보도자료
정비계획 수립	토지이용·용적률·세대수·기반시설 검토	주민설명회와 정비계획안
정비구역 지정	도시계획 심의를 거쳐 법정 구역 확정	정비구역 결정고시
조합 설립	법정 동의율 확보와 사업 주체 구성	동의서와 조합설립인가
사업시행·관리처분	건축계획과 권리가액·분담금 구체화	인가서와 추정분담금 자료
착공·준공	이주·철거 후 공사 진행	공사비와 준공 일정